ДОХОДНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ

(англ. income approach to valuation) – совокупность методов оценки стоимости собственности, основанных на ожидаемом будущем доходе, который эта собственность может принести. Главный принцип Д.п. к оценке: стоимость оцениваемой собственности равна текущей (сегодняшней) стоимости всех будущих выгод от владения этой собственностью. Методы, базирующиеся на преобразовании дохода в стоимость, сходны в оценке разл. видов активов. Однако в большинстве случаев оценка потока дохода, напр. для действующего пр-тия, значит. отличается от оценки потока дохода для жилого дома, офисного здания или др. недвижимости, приносящей доход. Более того, оценка стоимости предприятия (бизнеса) и оценка стоимости недвижимости заметно различаются в количеств. и качеств. определениях рисков. Важные оценочные показатели (чистый доход, ден. поток и др.) имеют разл. определения в зависимости от того, применяются ли они при оценке стоимости предприятия (бизнеса), недвижимости, машин и оборудования или др. активов. Это обстоятельство является причиной мн. ошибочных результатов оценок. Так, доход, к-рый должен быть капитализирован в оценке стоимости бизнеса, как правило, бывает очищен от начислений на износ и амортизацию, тогда как доход, капитализируемый в оценке стоимости недвижимости, – не очищен. Недвижимость повышается в стоимости, если ее разумно эксплуатируют, а активы пр-тия (машины, оборудование и др.) имеют тенденцию изнашиваться. Стоимость предприятия (бизнеса), получ. с помощью Д.п., представляет собой сумму ожидаемых будущих доходов собственника, выраж. в текущих стоимостных показателях. Здесь определение стоимости бизнеса основано на предположении, что потенц. инвестор не заплатит за данный бизнес больше величины текущей стоимости будущих доходов, получаемых в результате его функционирования (иными словами, покупатель в действительности приобретает не собственность, а право получения будущих доходов от владения собственностью). Собственник же не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов. В рамках Д.п. к оценке предприятия (бизнеса) традиционно используют: метод капитализации дохода и метод дисконтированного денежного потока. Осн. содержание этих методов составляют прогнозирование будущих доходов пр-тия и их преобразование в показатель текущей (сегодняшней) стоимости. Гл. различие между ними: при капитализации дохода берется «репрезентативный доход» (роль этого условного дохода могут играть чистая прибыль, прибыль до уплаты налогов, валовая прибыль) за один временнoй период (обычно год), к-рый преобразуется в стоимость путем деления на ставку капитализации; а при дисконтировании выстраивается прогноз будущих доходов (потока ден. средств – cash flow) на неск. периодов, затем они по периодам приводятся к текущей стоимости по формуле сложного процента. Обязат. условие применения метода капитализации дохода – допущение о том, что в обозримом будущем доходы бизнеса стабилизируются. Д.п. предусматривает анализ показателей экономич. деятельности пр-тия, к-рые можно определить общим понятием «доход»: прибыли (валовой; до уплаты процентов по кредитам и налогов; до уплаты налогов; чистой); ден. потока (до или после уплаты налогов); дивидендов (или потенциальных дивидендов); валовой выручки. Использование каждого из перечисл. показателей имеет свои преимущества и недостатки